“집 안빼는 임차인” 강제집행 증서,
화해조서 작성해야 소송 없이 해결 가능
 
부동산 임대차계약서에 통상 임대인은 “갑”, 임차인은 “을”로 표시된다. 임대인은 부동산의 소유자일 뿐 아니라 임차인에게 갱신요구권이 없는 한 영업이나 거주에 대한 결정권을 행사한다. 이런 측면에서 임대차관계에서 “갑”으로 불린다.

하지만 때로는 임대인이 자기 고유의 부동산을 돌려받기 위해 고군분투해야하는 경우가 있다. 임대차기간이 끝났음에도 임차인이 부동산을 돌려주지 않고 계속 점유하고 있는 경우다. 이때 임차인은 정당한 사유 없이 부동산을 점유하고 있는 것에 불과하고 임대인에게 부동산을 돌려줘야 할 의무가 있다. 그러나 임대인이 임차인을 함부로 끌어내거나 건물에 남아있는 집기 등을 치우는 등의 행동을 하면 형사책임이 성립돼 임대인이 즉각 부동산을 돌려받을 수 있는 방법이 거의 없어지게 된다.

임차인에게 오랜 시간 연락이 닿지 않을 수밖에 없는 불가피한 사정이 있거나 부동산 내부에 쓸모없어 보이는 물건들이 남아 있다 하더라도 마찬가지다.

이럴 때 임대인이 취할 수 있는 방법은 소송밖에 없다. 임차인을 상대로 명도소송을 제기해 승소판결을 받은 후 집행관을 통해 강제집행 절차를 밟아야 한다. 이런 절차를 거쳐 본인 소유의 부동산을 되찾는 데까지는 적지 않은 노력과 시간 및 비용이 소요된다. 남아있는 임대차보증금이 임차인을 명도하기까지 소송비용등을 공제할 만큼에 미치지 못하는 경우가 많기 때문에 임차인에게 다른 재산이 없다면 임대인은 시간이 지날수록 막대한 손해를 감수해야 하는 결과로 이어지게 된다.

한번이라도 임차인 명도와 관련, 골치 아픈 문제를 겪어본 임대인이라면 임차인의 명도 불이행을 미리 대비할 수 있는 방법을 고민하게 마련이다. 임대인이 이용할 수 있는 방법으로는 두 가지를 들 수 있다.

먼저 “건물인도 계약 공정증서”를 활용 할 수 있다. 건물의 인도 또는 반환에 대해 임차인과 강제집행을 승낙하는 내용의 공정증서를 작성하는 것이다. 또한 계약 당시부터 활용할 수 있는 제도로는 “제소 전 화해”가 있다.  법원에 제소 전 화해를 신청해 부동산의 명도 의무에 대해 미리화해조서를 작성하는 방법이다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에 추후 임차인이 명도에 불응할 경우 소송 없이 바로 강제집행 절차에 착수할 수 있다. 이러한 조치를 미리 확보하는 것은 명도에 대한 확정판결을 받는 과정이 생략됨으로서 명도과정에서 가장 중요한 시간을 절약할 수 있다는 이점이 있다.
 
토지대장은 분할이 되었으나 분할등기를 하지 않고
분할된 토지대장에 의하여 보존등기가 이루어져
중복 등기가 된 경우 소유권이전등기 절차
 
등기부 상에는 분할등기가 이루어지지 않고 있는 상태에서 소유권이전등기만 이루어져있고 토지대장은 지번이 변경된 다음 분할이 되고, 분할 후의 일부토지에 대해 등기부상의 소유자가 아닌 다fms 사람 명의로 소유권보존등기가 발생되었고 분할된 다른 토지는 토지대장에 소유자가 등기부상의 최종소유자가 아닌 전 소유자로 등재되어 있어 이 토지에 대해 토지대장상 소유자와 등기부상 소유자를 피고로 하여 소유권이전등기를 명한 확정판결을 각각 받았을 경우 지번변경의 내역이 기재되어 있는 구토지대장등본과 분할의 기재가 있는 토지대장등본을 발급받아 대위하여 토지표시변경등기와 분할등기를 신청함으로써 등기부의 부동산표시를 토지대장과 일치시키고 이어서 토지대장의 소유자를 등기부와 일치시킨 다음 등기부상 소유자를 등기의무자로 한 판결정본을 첨부하여 소유권이전등기를 신청 할 수 있을 것이며, 분할등기에 따른 보존등기와의 중복등기는 부동산등기시행규칙 및 중복등기의 정리에 관한 사무처리지침 예규에 따라 정리할 수 있다.

(출처:법률정보센터)