1세대 2주택자 등 양도소득세 절세 전략

소득세법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다. 그러나, 1세대 2주택자 등의 경우에도 비과세 감면 등 혜택을 받을 수가 있다.
1세2주택자의 비과세 또는 감면되는 사례를 알아보고 비과세 혜택을 놓치지 말자.

■새로운 주택취득으로 일시적 2주택

국내 1세대 1주택자가 새로운 주택을 취득하면 일시적 2주택으로 변하게 된다. 이러한 상황에서 세법은 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 취득하고 종전 주택을 3년 내 양도하는 경우 양도세를 비과세한다. 그런데 부득이 새로운 주택 취득 후 3년 이내 양도하지 못한 경우에는 한국자산관리공사에 매각 의뢰, 법원에 경매 신청, 공매 진행 등으로 3년 후에 양도되더라도 비과세를 적용한다.

■상속으로 인한 2주택
상속으로 받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하면 국내에 1채의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세된다.

■직계존속 동거 봉양을 위해 세대를 합친경우
1세대 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상의 직계존속을 부양하기 위해 세대를 합친 경우 그 집을 합친 날로부터 5년 내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 비과세를 한다.(단, 양도일 현재 당시에 비과세 요건을 갖추어야 한다.)

■혼인으로 인한 2주택
혼인으로 인해 2주택이 되는 경우에도 그 혼인한 날로부터 5년 내 먼저 양도한 주택에 대해서는 비과세를 받을수 있다.

■농어촌주택과 일반주택 등 2주택
농어촌주택과 일반주택이 있는 상황에서 일반주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 여기서 농어촌주택이란 수도권 외의 지역 중 읍(도시지역을 제외) 또는 면 지역 소재한 주택으로서 이농민이 취득 후 5년 이상 거주한 주택, 귀농주택, 상속받은 주택을 말한다. 농어촌주택 판단은 상당히 난해하므로 반드시 법조문을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

■보유 기간에 대한 예외가 있다
비과세를 받기 위해서는 원칙적으로 2년 이상 보유를 해야 하나 전근을 가거나 취학, 해외 이민을 가는 등의 법정 사유에 해당하면 이 요건을 충족할 필요가 없다. 다만, 2년 보유 요건이 적용되지 아니하더라도 전근이나 취학의 경우에는 1년 거주 요건, 출국의 경우에는 2년 내 처분 조건이 있다.

■임대주택으로 1세대 2주택이 된 경우 조건 충족시 비과세 가능
임대목적으로 주택을 매입해 1세대 2주택이 된 경우에도 현재 거주 중인 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이때는 취득한 주택이 법정 장기임대주택의 요건을 갖춰야 한다. 법정 장기임대주택이란 세무서에 사업자등록과 지방자치단체에 임대사업자 등록을 모두 한 부동산 소유자가 임대주택으로 등록해 임대하는 주택을 말한다.

법정 장기임대주택은 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원 이하(수도권 외에는 3억원 이하)여야하고 호수는 1호 이상이 있어야 한다. 또 임대기간은 사업자등록 및 임대주택으로 등록해 임대하는 날부터 5년 이상이라는 조건 등을 만족시켜야 한다.
즉 법정 장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우에는 1세대 1주택의 요건이 되기 때문에 거주주택을 양도할 경우 보유 기간이 2년 이상이면 비과세 혜택을 받을 수 있게 되는 것이다.

■주택은 1년 이상 소유해야 양도소득세 절세 된다.
양도세를 계산하려면 양도차익부터 계산해야 한다. 양도차익 계산은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외하면 된다. 또 양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 차감하면 양도소득과세표준이 나오고, 양도소득세과세표준에 세율을 곱하고 누진공제액을 차감하면 양도세 결정세액이 나온다.

현재 양도세율은 보유 기간에 따라 다르다. 주택의 경우 양도소득세는 보유 기간이 1년 미만이면 40%, 1년 이상이면 6∼38%의 세율이 적용된다.
주택은 1년 이상 보유하면 세율측면에서. 양도세 절세에 유리하다.
또한 누진세율이 적용되므로 양도차익이 많이 난 주택에 대해 비과세 특례를 먼저 적용받는 것이 유리하다는 점 등을 고려해야 한다는 것이다.
따라서 주택을 양도·취득하기 이전에 세무전문가와 향후 절세절약에 대한 상담을 미리 받아 보는 것도 절세절약 방법이다.

세무법인 한결 둔산2지점
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