2016년, 토지 투자를 위한 현실적 제언(提言)
 
부동산에 투자하고자 하는 사람이 대개 처음으로 관심을 갖는 것이 아파트이다. 그리고 어느 정도 투자 경험을 쌓고 자금이 모아지면 고정적 임대수입이 발생하는 상가에 투자를 하게 되고 거기에서 자신이 생기게 되면 마지막 투자처로 생각하는 것이 토지가 아닌가 한다.

물론 처음부터 토지에 관심을 갖고 투자를 하여 성공한 사람도 있지만 부동산 투자에 대한 경험이 없는 사람이 바로 토지에 투자하기로 결정한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.

아파트, 연립주택, 다세대주택 등의 주거용 건물은 부동산에 관심이 없는 사람이라도 누구나 쉽게 접할 수 있고 주변의 입지여건 등을 파악하기가 용이하다.

특히 아파트는 어느 지역인가, 몇 평인가, 무슨 아파트인가, 몇 동 몇 층인가 정도만 안다면 굳이 현장을 방문하지 않고도 생활정보지나 인터넷검색을 통하면 어느 정도 시세를 가늠할 수 있다. 또한 인근 부동산 한 두 군데만 방문한다면 거의 정확한 매매가격을 파악할 수 있다. 그리고 권리관계가 복잡한 물건이 아닌 경우는 공인중개사무소를 거치지 않고 직거래를 한다 해도 별 문제가 없는 경우가 있다.

주거용건물의 이러한 특성 때문에 부동산에 처음 투자하는 사람들이 쉽게 투자결정을 하는 것이 바로 아파트이다.
하지만 같은 부동산이라 하더라도 토지는 투자결정을 하기가 여간 어려운 것이 아니다.
토지보다는 ‘땅’이라는 단어를 접하게 되면 투자보다는 투기라는 인식이 먼저 들기도 하고 공인중개사무소를 통하여 구입하면서도 혹시 시세보다 비싸게 사는 것은 아닌가 하는 생각에 한동안 마음이 편치 않은 경우도 있다.

그리고 어느 지역에 투자를 하면 단시일 내로 고수익을 보장한다느니 또는 예상한 차익이 발생하지 않으면 본인들이 매수하겠다느니 하면서 수시로 걸려오는 기획부동산의 전화를 받을 때마다 어떻게 받아들여야 좋을지 판단하기 힘들게 하는 것이 토지투자이다.
또한 토지는 아파트와 달리 활용보다는 그 이용제한에 관련된 법규가 너무나 많아 투자가치가 높다는 말만 믿고 무턱대고 투자하였다가는 관련법의 규정에 묶여 제대로 활용도 하지 못하고 팔지도 못하는 경우가 종종 발생하곤 한다.

 게다가 토지는 다른 부동산에 비하여 환금성이 떨어지기에 매도기간을 충분히 고려하여 투자를 하여야 한다.
이외에도 토지 투자에 있어서 고려한 요소가 많지만 이러한 제반 요소를 감안하여 토지에 투자를 한다면 지금도 수익률이 높을 가능성이 큰 것은 사실이다.
그런데 요즘은 토지 시장의 분위기가 옛날과는 많이 변했다는 것을 염두에 두고 투지 투자에 나서야 한다.

현재는 정부에서도 수년 전부터 신도시개발을 자제함으로 인하여 토지 투자에 대한 관심이 상당히 줄어 든 경향이 있다. 실수요자 등 특별한 경우를 제외하고는 일반적인 토지 거래가 많이 줄어 든 것이 현실이다.
 그러므로 개발 호재가 없는 일반 전답은 투자 물건으로서의 매력을 잃은 지 오래다. 수입 농산물이 많아지면서 순수한 농사 목적으로 토지를 찾는 수요도 많이 줄었기 때문이다. 귀농인구도 예전과 같지 않은 분위기다.

하지만 최근에 정부에서 쌀생산량을 줄이기 위한 방편으로 절대농지라고 했던 농업진흥구역에 대한 규제를 완화 관련 뉴스가 있었다. 일정한 경우에 규제를 완화하여 주택 등 건물을 지을 수 있도록 추진하려는 의도이므로 이를 토대로 농지 투자에 관심이 있는 경우 새로운 마인드 정립이 필요하다.

그러나 좀 더 안정적으로 토지 투자에 관심을 갖는다면 도시 외 지역보다는 도시지역 특히 원도심에서 해답을 찾는 것이 빠를 것으로 판단한다.

예전에 무분별하게 개발해 놓은 도시 지역 내 토지 중에서 아직도 여건이 성숙되지 않아 저평가된 토지가 많다. 정부에서도 계속되는 인구 감소 문제와 부동산가격 안정을 목적으로 신도시개발에 소극적인 관계로 중장기적 관점에서 도시 외 지역 토지보다는 도시 지역 내 토지가 투자 목적에 부합될 가능성이 크다.

노후된 원도심의 경우 재개발구역으로 지정되었다가 해제된 지역에서 새로운 용도로 쓰일 토지 또는 재개발이 답보 상태인 지역 내의 토지 중에서 경매로 나온 물건에 관심을 갖는 것도 한 방법이다.

특히 경매로 나온 재개발 지역 내 토지의 경우는 더욱 관심을 가져볼 만하다. 보상만 계획대로 이루어질 수 있다면 도로가 없는 맹지이든 면적이 작은 짜투리 땅이든 관계 없이 투자가 가능하다. 또한 평지보다 지대가 낮은 땅도 관계 없고 모양이 안 좋아도 관계 없고 지분경매도 관계 없다. 짜투리 땅이나 지분경매의 경우 일반매매 시장에서는 상상할 수 없는 소액으로도 얼마든지 토지 투자가 가능하다.

단, 이러한 경우의 토지는 자칫 계획했던 것보다 투자 기간이 다분히 길어질 수 있으므로 입찰 전 관할관청을 방문하여 꼼꼼히 알아본 후 투자 결정을 내려야 한다.

 내년에도 경제 발전 가능성은 지금보다 높지 않을 것이라고 대부분 전망하고 있다. 이제는 토지 투자에 있어서 과거처럼 사놓기만 하면 땅값이 오르거나 예전과 같은 고수익을 기대하기는 어렵다. 특별한 경우를 제외하고는 단기투자도 쉽지 않다. 앞으로도 계속 그러할 것으로 본다.
그러나 시대의 흐름에 따라 투자의 방향을 바꾸면 새로운 길이 열린다.

작금의 현실에서 토지 투자에 앞서 무엇보다 염두에 두어야 할 것은 투자의 본질은 수익이므로 환금성과 연관하여 미래를 예측하여야 한다는 것이다.
중장기 목적으로 대출은 최대한 자제하고 여유있는 자금으로 토지 투자에 대한 현실적인 투자전략을 재정립하는 것이 절실히 필요한 때이다.