공동주택 예방적 관리 감독과 견제 기능 강화
 
관리비는 발생주의로써 발생한 만큼만 부과하는 것이므로 발생을 부풀리는 행위를 사전에 견제함으로써 관리비를 줄이고 갈등을 최소화 하는 접근이 필요하고. 관리비는 현재 거주하고 있는 입주자가 부담하는 비용이므로, 장기수선 충담금은 소유주가 부담하는 금액으로 관리비와 장기수선 충담금으로 분리 접근이 필요하다.
 
1. 관리비
관리비는 관리를 하면서 발생하는 비용을 말하며, 세대 면적당 부과하는 공용부분 관리비와 가정용 전기, 수도 등 사용한 만큼 만 부과하는 세대부분 관리비로 구분한다.
입주 초기 건설사 하자보수나, 리 모델링, 재건축 그리고 장기수선 충담금은 소유자가 별도로 참여를 통해서 관리를 할 수 있도록 보완 장치 필요하다.
 
2. 관리감독
민원 초기 단계에 합리적인 해결을 통해서 갈등이 증폭되지 않도록 감독을 강화해야 하는데, 각 지자체마다 민원 대응방식이 차이가 있다.
예방적 관리 감독을 위하여 광역시·도청에 가칭 ‘아파트 관리 지원센터’를 개설하여 수선 유지나 장기 수선공사에 대한 사전 점검을 해주고 반드시 필요한 부분만 보수 할 수 있도록 지도하고, 입주자 30%이상이 요청하면 시설 관리공단 같은 공적인 기관에서 공사를 대행하는 방법으로 개선할 수 있다.
공사비 부풀리기로 업체 선정을 다시 하라는 공문에도 불구하고 공사를 강행하는 아파트의 경우 전체 입주자에게 우편물을 발송하여 입주민 스스로 견제가 가능 하도록 해야 하는데, 현재는 공사비 10억 부풀리고 계약절차에 문제가 있어도 과태료 1천만 원만 납부하면 된다.
 
3. 사업자 선정지침의 적격 심사제 폐지
적격 심사제는 도입 취지는 좋으나, 아파트에서 대부분 특정 업체와 담합하여 비리를 저지르는 방법으로 악용되고 있으므로 폐지하고 일반 경쟁 입찰을 권고하는 것이 타당하다.
동대표들이 주관적으로 선정 기준을 정하고 있어 점수 기준도 모호하고 특정 업체를 몰아주는 제도로 사실상 국토부가 아파트 비리를 조장하고 있다.
10억 이상의 자본금은 회사 설립 당시의 등기부 상의 자본금으로 현재 통장에 돈이 없어도 되고, 최근 3개월의 평균 통장 잔고도 아닌 것으로 기준이 상식에 부합하지도 않고 입주민 입장에서 문제를 제기 할 수도 없어 견제도 불가능 하다.
 
 4. 관리규약 준칙의 상세규정 필요
입법에는 복잡한 절차와 시간이 소요되므로 관리규약 준칙에 상세 규정을 두어 다툼을 초기 단계에 해소 할 수 있도록 관리규약을 근거로 관리 감독의 효율성을 높여야 한다. 선거 분쟁민원이 접수 되었을 때, 관리규약에 따라서 문제를 풀어가도록 즉시 행정 지도가 가능하고 소송이 진행 될 때도 판단의 기준이 될 수 있다.
감독권자가 선출직이다 보니 이해관계 때문에 감독이 안 되는 경우가 있으므로, 관리감독에 필요한 기준을 광역시·도청에서 상세 매뉴얼을 작성하여 각 지자체에서 활용 할 수 있도록 기준을 정할 필요가 있다.
 
5. 개선 방향
1)처벌규정 강화
솜 방망이 처벌 규정이 비리를 증폭 시키는 중요한 원인이기도 하므로, 장기수선 충담금 10억 부풀려 공사해도 입주민들은 알 수도 없고, 신고를 받은 공무원의 입장에서는 사업자 선정 지침 위반으로 과태료 약 300~1,000만 원 부과 할 수 있으므로 적격 심사제를 통해서 얼마든지 비리를 저지를 수 있는 환경이 문제이다.
일본에서는 비리 사범 신상을 공개한다고 하니, 비리를 저지르고 다른 아파트에 이사가서 다시 반복적으로 비리를 저지를 수 있으므로 비리 사범을 공익 차원에서 신상정보를 공개해야 한다.

분쟁 시 관선이사를 즉시 파견하여 선거 관리 등을 공정하게 집행해야 갈등의 골이 깊어지지 않고, 수선유지공사나 장기수선 공사의 경우 교체한 부품을 3년간 보관하는 제도를 도입해야 하고, 회계 프로그램의 열람용 아이디를 상시 공개하고 서버 로그 기록을 매월 공개하면 회계감사 의무화를 하지 않아도 되며, 아파트 비리는 입주자 전체에 피해가 전가되는 공공의 범죄로 인식돼야 한다.
 
2)동대표 자격증 제도 도입
동대표 선출에 분쟁이 아주 많은 이유는 의결 정족 수 과반 만 확보하면 견제없이 관리비를 마음대로 쥐락펴락 할 수 있는 구조 때문이고, 욕설과 폭력으로 얼룩이 져 입주민들이 사실상 참여를 기피하는 상황이며, 일부 동대표들 자질에 상당한 문제점이 있어 입주민 화합을 기대하기 어려움이 있다. 일부 동대표 중에는 한글을 제대로 못 쓰는 분들로 입대의 구성원이 되는 경우도 있고, 주부들이 입대의를 운영하고 있는 아파트는 주민들 몰래 관리주체가 비리를 저지르는 경우도 있다.
동대표 출마 자격도 문제로 사기전과나 부정수표 단속법 위반, 성추행 범, 그리고 신용 불량자도 동대표가 될 수 있는 규정은 시정 되어야 한다.
 
3) 사업자 선정지침의 적격 심사제 폐지
적격 심사제는 도입 취지는 좋으나, 아파트에서 대부분 특정 업체와 야합하여 비리를 저지르는 방법으로 악용되고 있으므로 폐지하고 일반 경쟁 입찰을 권고하는 것이 타당하다.
 
4) 관리규약 준칙의 상세규정 필요
입법에는 복잡한 절차와 시간이 소요되므로 관리규약 준칙에 상세 규정을 두어 다툼을 초기 단계에 해소 할 수 있도록 관리규약을 근거로 관리 감독의 효율성을 높여야 한다.
 
5)입주민 견제기능 강화
견제 기능이 없는 것이 가장 큰 문제로 동대표들이 의결 정족수만 확보하여 결의를 하면 부당한 결의라고 할지라도 입주민들이 이의를 제기하여 바로 잡을 수 없다.
입주민 10인 이상이 찬성하면 승강기 내부에 공지를 할 수 있어야 하고, 입주민 30인 이상이 모이면 방송 시설을 사용 할 수 있어야 한다. 동대표 해임 절차가 매우 까다로워 입주민이 해임하기는 현실적으로 불가능 하며, 선관위가 자기편이면 해임 사유가 안 된다고 버티고, 반대편이면 해임 사유가 없는데도 불구하고 해임을 한다. 감사도 반대편이면 해임을 하고 같은 편이면 비리를 눈감아 주고 있어서, 감사를 한명 증원 한다고 아파트 비리가 줄어들지 않을 것이므로, 감사가 개별적으로 비리 적발 사항을 입주민에게 공지 할 수 있도록 해야 한다.
입주민들이 관리주체가 불법행위를 하면 입대의, 선관위와 관계없이 지자체의 관리 감독 하에 주민투표로 계약을 해지 할 수 있어야 한다.
 
6)소유주의 권리 명확화
관리규약 준칙에 소유주가 부담하는 장기수선 공사의 경우 반드시 소유주 동의를 받아서 수선 계획을 세워야 하고, 지출 시 소유주들의 공청회 개최로 진행할 수 있도록 하여야 하며, 광역시.도청의 장기수선 계획 컨설팅 자료와 비용 추계서를 의무적으로 배포하도록 하는 보완이 필요하다.
 
7)장기수선 계획의 탄력적 수립
감리 없이 공사를 대충 마무리 하여도 공사비는 일단 지급할 수 있고, 같은 규모의 이웃단지 옥상 방수 금액이 1억 9천인데 4억 5천에 공사를 하는 경우가 있었고, 승강기나 배관공사가 충분히 유지 보수를 하면 30년 이상 사용 할 수 있음에도 20년차에 교체 공사를 하는 곳이 많고, 배관 공사나 승강기의 수리 부분이 노출되지 않기 때문에 실제 견적서에 있는 내용을 수리하지 않는 경우가 많아 입주민 관리비가 부당하게 새고 있다고 한다.

8)선거 관리 규정 명확화
동대표를 선출 하거나 해임을 할 때 목적 달성을 위하여 상식과 배치되는 사례가 많으므로 민원 발생의 여지를 예방하는 차원에서 관련 규정을 보다 상세하게 작성 보급할 필요성 있다.
입주민 투표를 동의서로 악용하는 사례 있다. 소송과 합의의 의견이 분분 하는 모 아파트에서 소송과 합의 안을 놓고 투표에 붙이지 않고, 합의에 찬성을 하느냐 반대를 하느냐를 투표에 붙여 합의에 찬성이 다수였는데, 그러나 입주민들이 소송은 반대를 하고 합의에 찬성을 했다고 우겨대고 합의를 부실하게 진행하여 3년차까지 하자보수를 하겠다고 발표하고 1년 후 5년차까지 종료를 했다고 공지한 경우가 있다.
 
9)공사 관련 작업일지 인증
작업일지 등에 실제 작업하는 인부와 관리소 직원 등이 보이는 인증 샷을 보관하고, 교체된 부품을 3년 이상 의무보관 하도록 하며, 작업 동영상을 보관하여 홈페이지 등에 공개하도록 해야 한다.

10)표준 계약서·견적서 보급 및 이행 증권
입찰에는 각 업체마다 양식도 다르고 용어도 다른 견적서를 제출하여 전문 지식이 부족한 입주자들이 비교하기에는 역부족이므로 반드시 표준 견적서, 계약서 양식이 필요하다.
 
6. 결론
아파트 비율과 거주인구 비율이 많은 점을 감안하여 아파트 관리가 예방적 차원에서 부정과 비리가 최소화 될 수 있도록 하는 것이 바람직한 방향이라고 할 수 있다. 따라서 관리 규약 준칙을 민원이 발생할 여지가 없도록 상세화 하여 보급하고, 사적 자치라는 이유로 준칙 적용을 거부하는 아파트에는 지자체의 보조금 지급을 3년간 금지를 하는 등 제재가 필요하다.

입주민들이 보조금 지급이 중단되는 상황 등으로 알 수 있도록 전체 세대에 알릴 수 있어야 하며, 참여가 가능하도록 유도하고 관리규약 준칙 수용을 거부하는 아파트에는 감독의 범위에서 벗어 날 수 있으므로 단서 조항에 ‘당 아파트에 없는 규정은 광역시.도 관리규약 준칙을 따른다.’는 조항을 추가할 필요성도 있다.