제목 아파트 관리비 줄이기 자치관리로부터 시작하자!   아파트 관리비 부가세 위탁관리수수료 없는 자치관리로 10%이상 절감 가능 전국 위탁관리 아파트 평균 75%인데 비해 대전은 위탁관리 90%   아파트 위탁관리와 자치관리 자치관리는 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하고 그 책임자인 관리소장을 선임하여, 지휘. 총괄하도록 임명하는데 반하여, 위탁관리는 위탁관리회사가 관리주체의 업무인 자치관리기구에 준하는 관리기구의 구성. 지휘, 감독업무를 하여야 하는데, 이중 관리주체인 위탁관리회사의 대표이사가 관리소장을 파견하여, 지휘. 총괄권을 관리소장의 업무로 위임하도록 되어 있어, 결국 위탁관리회사의 독립 업무는 관리기구의 구성(인사.노무관리권) 뿐인데, 관리직원의 인사.노무권은 자치관리시는 입주자대표회의의 책임이지만, 위탁관리시는 입주자대표회의가 위탁관리회사를 선정하고, 위탁관리회사가 관리소장을 포함한 관리기구의 직원을 채용하는 것이 차이가 있습니다. 위탁관리는 전문업자가 직업적으로 관리하기 때문에 보다 합리·효율적이며, 자치관리는 소유자 스스로 관리하기 때문에 보다 민주적이고 소유자 의사에 충실한 관리라고 할 수 있다. 국토부가 제시한 ‘주택법령에 따른 공동주택의 관리방법비교 표’에 따르면 자치관리의 관리주체는 관리사무소장이며, 비영리이고, 위탁관리의 관리주체는 주택관리업자(관리사무소장이 수행)이며, 영리이다. 또한 자치관리는 경비·청소·소독 등을 대표회의 의결에 따라 전문업체에 용역을 맡기는 것이고, 위탁관리는 ‘위수탁 관리계약’에 따라 전문업체에 용역을 맡기는 것이다. 자치관리의 대표회의는 관리주체를 ‘선임’하지만 위탁관리의 대표회의는 관리주체를 ‘선정’하는 등의 차이가 있다. 업무집행을 자치관리인 경우 관리소장, 위탁관리의 경우 업무집행은 관리주체(주택관리업자)가 집행하는 것이고, 이를 관리사무소장이 위임을 받아 집행한다고 해야 맞을 것이다. 관리방식과 관련해 분쟁이 끊이지 않고 있는 근본 이유는 위탁관리제도가 잘못 운영되고 있기 때문이다. 자치관리 업무집행과 위탁관리 업무집행을 동일하게 관리사무소장이 집행하는 것이라고 설명하고 있는 것이 주택관리업 제도의 현주소다. 예를 들면 위탁관리업체 직원인 관리사무소 직원 급여와 위탁관리업체 대리인인 관리소장이 계약한 용역, 공사라면 대금지급이 대표회의에서 위탁관리업체(관리소장)로 지급하고 위탁관리업체(관리소장)에서 용역, 공사업체에 지급해야 맞는 것 인데 현실은 자치관리와 똑같이 대표회의 명의의 통장에서 직접 지급하고 있다.   2015년 1월 1일부터 위탁관리시는 전용면적 135㎡이상 규모의 단지에서는 부가가치세가 발생하고 있으며, 2018년 1월 1일부터는 전용면적 25.7㎡초과시 부가가치세의 과세, 주택관리업자 및 사업자선정지침과 전자입찰 제도의 도입, 최저임금법의 개정으로 인한 최저임금의 상승 등으로 공동주택관리의 큰 변화가 예상되고 있다. 2015년말 기준 대전 공동주택 의무관리대상 아파트  423단지 중 자치관리 45단지로 자치관리가 11%가 되지 않고 있다. 전국 위탁관리를 선택한 아파트가 75%인데 비하여 대전은 90%에 가깝다. 대전은 다른지역에 비해 자치관리 비율이 현저이 낮으며 위탁관리업체들이 경비용역, 청소용역, 엘리베이터 유지관리, 각종 공사 업체를 명목상의 자회사로 운영하고 있다. 위탁관리하는 다수의 아파트가 위탁관리업체와 관련있는 회사가 용역이나 공사를 하고 있다. 이런 이유로 위탁관리업체 선정과 관련하여 많은 분쟁이 일어나고 있고, 관리소장은 위탁관리업체 재계약에 큰 부담을 가지고 있으며, 자회사가 용역이나 공사 진행시 위탁관리업체의 눈치를 보는 것이 현실이다. 관리비 절감을 위해 자치관리로 가야함은 물론이고, 위탁관리시에도 재계약이 아닌 공개경쟁입찰로 위탁수수료를 절감하고, 위탁관리업체의 용역, 공사업체를 배제하여야 가능한 일이다. 위탁관리업체의 자회사는 경비용역, 청소용역, 엘리베이터 유지보수, 각종 공사에 입찰할 수 없도록 하여야 비용도 줄이고 관리소장도 소신 것 일을 할 수 있을 것이다. 발행인 강신구       작성일자 2016-08-30 첨부파일