지난 9일, 공동주택관리법 시행령 제정안 국무회의 의결
 
국토교통부는 그동안 「주택법」의 일부로 포함되어 있던 공동주택관리에 관한 사항이 공동주택관리 전문법률인 『공동주택관리법』으로 제정(법률 제13474호, ‘15.8.11일 공포, ’16.8.12일 시행)됨에 따라, 이의 시행에 필요한 체계와 조문을 정비하고, 정부에서 추진 중인 ‘비정상의 정상화’ 대표과제인 ‘공동주택 관리비리 근절’과 관련한 공동주택 외부회계감사의 실효성 강화, 입주자대표회의 감사의 역할 강화 등을 주요 내용으로 하는 같은 법 시행령 제정안이 국무회의를 지난 9일 통과하였다.
 
입주자대표회의 구성 등과 관련하여
입주자대표회의 최소 구성인원을 4인(회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상)으로 정한다.
1. 500세대 이상인 공동주택의 경우 회장, 감사 선출방법은 후보자가 선출 필요인원을 초과하는 경우에는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자를 선출, 후보자가 선출 필요인원과 같거나 미달하는 경우에는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출하고, 이사 선출방법은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다.

2. 500세대 미만인 공동주택의 경우 회장 및 감사 선출은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하나, 입주민 직접선거로 선출 방식을 관리규약으로 정하는 경우에는 500세대 이상과 같이 선출할 수 있다.

3. 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.

4. 감사는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다. 또한 입주자대표회의에서 의결한 안건이 관계 법령 및 관리규약에 위반된다고 판단되는 경우에는 입주자대표회의에 재심의를 요청할 수 있다.

5. 입주자대표회의의 구성원 교육
입주자대표회의 구성원은 매년 4시간의 운영·윤리교육을 이수하여야 한다.
운영·윤리교육은 집합교육의 방법으로 한다. 다만, 교육 참여현황의 관리가 가능한 경우에는 그 전부 또는 일부를 온라인교육으로 할 수 있다.

6. 계약서의 공개
의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다.
 
공동주택 외부회계감사 제도의 실효성 강화
외부회계감사 대상을 현행 결산서에서 재무제표로 명확히 하고, 외부회계감사 기한을 현행 매년 1월 1일부터 10월 31일까지에서 ’17년부터는 회계연도 종료일부터 9개월까지로 변경한다.

시·도별 회계처리기준(관리주체의 결산서 작성기준)을 국토교통부장관이 통일하여 정하도록 하고, 회계감사는 국토교통부장관의 승인을 받은 회계감사기준(감사인의 외부회계감사 기준)에 따라 실시하도록 한다.
 
관리업무 투명화를 위해 입주자대표회의 감사 역할 강화
관리비리 근절을 위하여, 입주자대표회의 임원 중 감사 최소인원을 증원(1인 이상→2인 이상)하고, 관리주체 업무 인계·인수 시 입주자대표회의 회장 이외에도 1명 이상 감사의 참관을 의무화하도록 한다.

500세대 미만 공동주택의 경우에도 500세대 이상 공동주택과 마찬가지로 관리규약으로 정하는 경우에는 입주자 및 사용자가 직접 동별 대표자 중에서 감사를 선출할 수 있도록 한다.

동별 대표자 중임제한 완화
보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 중임 제한을 적용할 때 임기의 횟수에서 제외한다.
 
관리비 등 사업계획 및 예산안의 수립 강화
사업주체로부터 공동주택 관리업무를 인계받은 관리주체는 인계받은 회계연도의 남은 기간에 대해서도 원칙적으로 사업계획과 예산안을 수립하여 입주자대표회의의 승인을 받도록 한다.
 
전유부분 하자담보책임기간 기산일을 명확히하여 분쟁 예방 도모
사업주체가 입주자에게 주택인도 시 ‘주택인도증서’를 작성하고, 관리주체가 이를 인계받아 공동주택관리정보시스템(k-apt)에 인도일을 등록하게 하여 입주자가 수시로 확인할 수 있도록 한다.
 
사업주체의 하자처리결과 등록 의무화
하자심사·분쟁조정위원회에서 하자여부를 판정하거나 하자에 따른 분쟁을 조정한 경우, 사업주체는 하자보수 또는 조정이행 결과를 동 위원회에서 운영하는 하자관리시스템에 등록하도록 한다.

하자담보책임기간 및 하자보수청구기간을 소유자의 권리를 중시하는 법무부의 「집합건물법」과 일치시켜 분쟁 해소 및 법적용 명확화
 

 
 
 
하자보수보증금의 관리 철저로 비리를 예방하고 투명성을 높임
입주자대표회의는 사업주체로부터 지급받은 하자보수비용을 전자입찰방식 등에 따라 공정하게 사업자를 선정하고, 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 사업자를 선정하지 못하도록 하여 비리를 예방한다.

하자보수보증금은 입주자대표회의 회장의 인감과 관리사무소장의 직인을 복수로 등록한 별도계좌로 관리토록 하여 투명성을 높인다.
 
기타 개정사항
공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자(분양주택의 임차인)가 대신하여 납부한 경우 그 금액을 반환하여야 함을 명시하고, 관리주체는 관리비 연체자의 동·호수 등 기본권 침해의 우려가 있는 것은 공개를 금지하도록 한다.
「공동주택관리법 시행령」 제정안은 지난 12일부터 시행됐다.