전국

박성중 국회의원, 무너지는 공동체 회복 2탄 “신뢰받는 아파트만들기” 공청회

박성중 의원 개회사
저는 20대 등원 후 매월 첫째ㆍ셋째 주말을 이용 지역주민들과 함께하는 “민원의 날”을 개최 하였습니다. 이를 통해 주민 여러분들과 만나며 여러 애로사항을 접하게 되었지만 그 중에서도 아파트 등 공동주택 관리에 있어 주민과 관리주체와의 불신과 이에 따른 갈등이 상당함을 확인할 수 있었습니다.

이는 우리 국민들의 주거가 아파트를 중심으로 변화하면서 이와 동시에 아파트 공동체를 중심으로 한 갈등이 새로이 부각되고 또한 심화되고 있는 것으로 보입니다. 그러나 우리의 현실은 이러한 갈등을 해결하고 분쟁을 조정할 제도적 장치가 미비하며 이로 인한 주민 간 갈등과 불신이 깊어지고 있는 상황 입니다. 이는 곧 이웃 간 불신으로 인한 마음의 벽을 높이는 것이며 종국에는 우리 공동체를 훼손하게 될 것입니다. 저는 이러한 문제인식에서 이번 공청회를 개최하게 되었습니다.

이현재 자유한국당 정책위 의장
최근 아파트 관리비 비리가 끊임없이 발생하면서, 아파트는 우리 사회 비리의 대표적인 온상으로 떠오르고 있습니다. 또한 입주민 간의 각종 분쟁으로 인해 살인사건까지 발생하는 등 아 파트 문제는 단순한 동네 울타리를 넘어, 사회·경제적인 문제로 대두되고 있습니다.

지난해 통계청이 발표한 ‘2015인구주택총조사’에 따르면, 우리나라 주거형태 중 아파트가 차지하는 비율이 59.9%(981만호)에 이릅니다. 이렇듯 아파트는 우리의 주거생활과 긴밀한 관계 에 있기 때문에, 아파트 문제를 더 이상 도외시 할 수 없는 일이라고 생각합니다.

추락한 아파트의 신뢰를 회복하기 위해선, 재조산하(나라를 다시 만든다)에 버금가는 혁신적인 아파트 개혁안이 필요한 시점입니다.
이를 위해서 먼저, 공공관리소장제 및 민간아파트 계약심사제 확대 시행을 조속히 해야 할 것입니다. 공사비 부풀리기·담합 등의 아파트 비리는 불필요한 관리비 지출을 초래하며, 이는 고스란히 국민의 몫으로 돌아가게 됩니다.
따라서 공공관리소장제 및 민간아파트 계약심사제 확대 시행을 통해 아파트 비리를 척결하고, 관리비 절감 효과도 거둠으로써 국민의 경제적인 부담을 조금이나마 덜어드려야 할 것입니다.

다음으로 사실상 사문화된 공동주택관리 분쟁조정위원회의 활성화가 시급합니다. 아파트 내 부 분쟁을 대화로 해결하기 위해 공동주택관리 분쟁조정위원회가 만들어진 십여년이 훌쩍 넘었습니다.
그러나 울산과 광주 등 일부 광역자치단체에선 공동주택관리 분쟁조정위원회가 설립된 이후, 단 한차례의 회의도 열리지 않는 등 사실상 이 제도가 사문화 된 것이 사실입니다. 특히, 공동 주택관리 분쟁조정위원회는 과태료 부과 외엔 별다른 법적 구속력이 전무한 것이 사실입니다.
따라서 공동주택관리 분쟁조정위원회의 법적인 권한 강화 등과 같은 내실화를 통해 동 제도 를 활성화시켜서, 점증하는 아파트 내부 분쟁을 해소해 나가야 할 것입니다.

아파트 관리비리 해법은 공공의 개입이다
김제완 (투명한 아파트 만들기 시민연합 준비위원)

1. 아파트는 우리사회 막장중의 막장
새 정부가 출범한지 두달이 되어서 우리사회에 여러가지 새로운 변화가 일어나고 있다. 온 국민을 수렁에 빠뜨렸던 헬조선 시대도 종막을 고하고 있다. 그러나 아파트단지의 헬조선 탈출은 쉽지 않아 보인다.
겉보기에 번듯해 보이지만 그 안은 우리 사회 막장 중의 막장이다. 사회문제가 있는 곳에 사회운동이 싹트기 마련이지만 아파트 문제는 사회적 관심이 미치지 않는 사각지대에 놓여있다. 지난 대선시 각 후보들이 공약을 내놓았지만 아파트 관리문제에 대해서는 한마디도 들을 수 없었다.

2. 아파트 개혁과제 10가지 선정
투명한 아파트 만들기 시민연합 준비위원회는 2017년 2월 회원들의 투표를 거쳐서 ‘아파트 개혁과제 10가지’를 선정했다. 가장 표를 많이 받은 상위 순위에 공공의 개입을 요구하는 방안들이 올라있는 것이 특징이다. 사적자치에서 공공개입으로, 민간아파트 계약원가 심사제, 공공관리소장제도 확대 시행, 공동주택관리 분쟁조정위원회 활성화등이 올랐다.

1) 공동주택정책 방향전환 : 사적 자치에서 공공의 개입으로
전 국민의 70%가 아파트 등 공동주택에서 거주하고 있고 아파트 관리비가 연간 12조원에 이르러 웬만한 대기업 매출 못지않다. 전국 아파트 중에 일정 규모 이상인 의무관리단지가 1만 5000여개이고 그중에 아파트 관리비리 해법은 공공의 개입이다

공동주택 4분의 1은 지금도 분쟁 중이다. 아파트 분쟁이 계속되는 이유를 찾다보면 근본적인 문제에 부딪힌다.
일반 회사에서 직원이 몇 천만원을 횡령하면 곧 공권력이 개입해 구속될 수 있다. 그러나 아파트에서는 더 큰 비리가 있어도 공권력이 적극 개입하지 않는다. 왜 그럴까. 아파트에 대한 우리 사회의 기본 입장이 주민 자치, 사적자치이기 때문이다. 본인의 거주지 구청 공동주택과 직원은 이렇게 설명한다.

아파트단지는 사적인 공간이며 커다란 가정과 같다. 가정 내 싸움에 공권력이 함부로 개입할 수 있겠나. 아파트단지 안의 문제는 주민들이 스스로 해결해야 한다.
이곳이 논란의 발화 지점이다. 그는 민주주의 원칙인 자율성을 말하지만 민주주의의 조건인 주민 참여가 이뤄지지 않는 현실을 간과하고 있다.
해결 방안은 무엇인가. 관리비 비리에 맞서 소송전을 벌이고 있는 소수의 주민들이 있다. 일종의 내부 고발자들이다. 이제는 그들의 짐을 덜어주고 공공의 개입을 늘려 나가야 한다. 공동주택 관리법 1조1항에 사적 자치에서 공공의 개입으로 주택정책 방향전환을 명시해야 한다.

2) 민간아파트 계약원가 심사제 확대실시
아주 오랫동안 고쳐지지 않는 고질적인 비리에는 그렇게 될 수밖에 없는 구조적인 조건이 있게 마련이다. 아파트 관리비 비리가 그런 경우이다. 비리의 주체인 입주자대표와 공사업체의 유착사례를 보면 양자가 요철처럼 물고 물리는 조건에 놓여있다.

아파트 입주자대표들은 수억에서 수십억원에 이르는 공사의 시공자를 선정하는 막강한 권한을 갖는다. 그에 비해 사실상 자원봉사자여서 급여도 없고 회의 참석수당 정도를 받는다. 건설업계에는 공사 입찰 과정에서 발주자에게 뒷돈을 챙겨주는 리베이트라는 나쁜 관행이 있다. 이런 두 가지 조건이 만나면 어떤 일이 일어날까. 인간의 선한 의지를 믿어보자는 의견은 점점 줄어드는 것 같다. 비리를 막으려면 이 조건과 맞서야 한다. 오래된 비리 생태계를 해체해야 한다.
아파트 비리 찾기의 열쇠는 공사계약서이다. 보물섬 지도처럼 연구하면 답이 나온다. 철근가격이 9000만원인데 1억원으로 기입하고 1000만원은 뒷돈으로 챙겨준다면 어떻게 될까. 이 돈은 건설업체의 비자금 장부에서 나와 현금으로 오간다. 걸리면 다 같이 죽기 때문에 비밀이 아주 잘 유지된다. 공식 회계장부상에 이런 문제가 드러날 가능성은 매우 적다. 몇 해 전부터 공동주택 외부회계감사제가 시행되고 있지만 여간해서 비리가 적발되지 않는 이유다.

강남구청 공무원들이 고심 끝에 방법을 찾아냈다. 민간아파트의 모든 공사계약서를 의무적으로 제출 하도록 해서 심사하겠다는 것이다. 민간아파트 계약원가 심사제이다. 전문가들이 들여다보고 시세보다 부풀려진 자재가격을 찾아내 이를 근거로 부정 거래를 추궁한다. 이런 제도는 비리당사자들에게 심대한 위협이 된다. 예방효과도 기대할 수 있다. 몇 해 전부터 실시하고 있는데 이런 정책은 전국으로 확대해야 한다.

3) 공공관리소장제 확대실시
아파트 분규의 대다수는 그 중심에 관리소장이나 입주자대표회의 회장이 있다. 서울시에서 올해초부터 시작한 공공관리소장제도는 분규 중인 아파트의 주민들이 요구하면 도덕성과 능력을 보증하는 관리소장을 파견해주는 것이다. 이미 관악구의 아파트단지에서 1호 소장이 일하고 있는데 성공여부가 관심사로 떠오르고 있다. 소기의 성과를 거둔다면 전국으로 확대 실시해야 한다.

4) 공동주택관리 분쟁조정위원회 법 개정
입주자대표회의 관리주체 등과 주민들 간의 힘겨운 싸움을 공적 기구가 대행하자는 취지로 이미 공동주택관리법과 지자체의 조례에 규정돼 있다. 김부선씨 거주지 구청에도 9명의 위원들로 분쟁조정위원회가 구성돼 있지만 지난해 1년 동안 단 한 차례도 열리지 않았다고 한다. 유명무실한 위원회의 기능을 살리기 위해서는 법 개정이 필요하다. 먼저 지자체장이 직권 개입할 길을 열어주자. 언론중재위원회처럼 위원장을 현직 법관이 맡도록 해서 권위와 함께 전문성을 높이는 것도 방법이다. 조정안이 재판상의 화해와 동일한 효력을 갖도록 하는 것은 어떨까. 조정기구가 정착되면 소송이 줄어서 법원도 환영할 것이다.

5) 공동주택관리청 신설
6) 아파트 비리 신고 포상금제 ‘아파라치’
7) 비리업체 원 스트라이크 아웃제 도입
8) 동대표회장 6개월 순환근무제
9) 작은 단지 차별폐지
10) 내부 고발자 보호 특별법 제정

3. 문재인 정부의 정책 전환을 기대한다
아파트 비리 척결에는 보수 진보가 따로 없다. 보수적인 구청장이 당선돼 온 강남구에서 진보적인 정책이 추진되고 있음을 눈여겨보라. 지난 정부는 주민자치 또는 사적자치라는 미명하에 사실상 방치해서 지금과 같은 혼돈을 낳았다. 문재인 정부는 공동주택 정책방향을 공공의 개입으로 전환해야 한다. 말로만 생활정치 하겠다고 큰소리치지 말고 각 정당과 정치인들이 먼저 아파트 문제에 관심을 갖기를 바란다.

서울시 맑은 아파트 만들기, 공공위탁 관리 추진
김훤기 (서울시 공동주택과 팀장)

서울시는 시민 60%가 살고 있는 아파트의 주거만족도를 높여야 시민의 삶의 질이 향상된다고 판단하여 2013년부터 맑은 아파트 만들기 사업을 추진하고 있다. 인터넷 기반의 서울시 공동주택통합정보마당을 구축하여 아파트 관리비·입주자대표회의록·각종 계약서 등 모든 관리 정보를 투명하게 공개하고 있으며 공동주택관리지원센터를 설치하여 아파트 관리 실태조사·관리상담실 운영·제도개선 등 맑은 아파트 만들기 업무를 전담하고 있다.

아파트관리 실태조사 및 제도개선 2013년 관리비리 제보가 있는 아파트 중 자치구별로 1단지씩을 선정하여 조사한 결과 관리 비리는 예상했던 것 보다 훨씬 심각했다. 특정업자와 반복적 수의계약·담합입찰·권한 없는 자의 계약 등 사업자선정 지침이 지켜지지 않고 있었다. 입주자대표회의를 민주적으로 운영하지 않고 회장이 아파트 관리를 좌지우지 하며 입주자대표회의 운영비를 유흥비로 낭비한 아파트도 있었다. 서울시 아파트 관리 실태조사 결과는 언론에 보도되어 아파트 비리의 심각성을 전 국민에게 알리는 계기가 되었다.

자치구와 함께 2016년 말까지 602단지를 조사하여 규정위반사항 8,900여건을 적발 조치했다. 그리고 실태조사 과정에서 확인한 문제점을 분석하여 중앙정부에 공동주택관리법령의 개정을 건의하였고 서울시 공동주택관리규약 준칙 개정 등 총 84건의 제도개선을 추진하였다.

아파트관리 주민학교 운영 맑은 아파트 만들기는 서울시와 자치구의 노력만으로 달성될 수 없다. 동 대표, 입주민, 관리소장, 주택관리회사 등 아파트 관리와 관계된 모든 사람들이 함께 해야 가능하다. 서울시에서는 입주민과 아파트 관리 관계자의 역량을 키우고 공동체 활성화를 도모하고자 2013년부터 아파트 관리 주민학교를 운영하여 현재까지 1,000여명이 수료했다.

온라인투표로 주민참여 확대 입주민 등이 아파트 관리에 직접 참여할 수 있는 방안도 마련했다. 그동안 아파트에서 이루어지는 각종 투표의 주민 참여율은 10% 내외로 정말 낮은 수준이었다. 법령과 관리규약에 정한 참여율을 충족시키기 위해 가가호호 방문 투표를 할 수 밖에 없었다. 방문투표는 보통·비밀·평등·직접이란 투표의 원칙을 지킬 수 없어 입주민 간 갈등의 원이 된다. 서울시는 이러한 문제점을 해결하기 위해 2015년부터 온라인 투표를 도입했다. 온라인투표를 실시한 단지의 평균 투표율은 50%가 넘게 나왔다. 전화번호를 현행화 하고 투표 전에 온라인투표 진행 사항을 홍보한 아파트는 투표율이 70%를 넘기기도 했다. 서울시는 공동주택관리규약 준칙에 온라인투표를 의무화하고 온라인투표 비용의 50%를 지원하고 있다.

품질관리등급 평가 실시 2016년부터 아파트에서 자율적으로 관리품질을 제고하도록 관리품질등급 평가도 실시하고 있다. 아파트 관리정보공개·안전관리·에너지절약·관리규약 개정·공동체 활성화 등 149개 항목을 평가한다. 시행 첫 해에는 1,500세대 이상 96단지를 평가해서 관리품질 우수단지 17단지를 선정했고, 2017년에는 1,000세대 이상 118단지를 평가하고 있다.

공공위탁관리 시범사업 추진 아파트 관리 문제로 장기간 갈등을 겪고 있는 아파트에서 입주민 등이 원하면 아파트 관리가 정상화 될 때까지 최대 2년간 SH 서울주택도시공사 소속의 관리소장을 파견하여 관리를 하는 공공위탁관리 시범사업을 2017년부터 추진하고 있다. 관악구 00아파트(1,634세대)가 준공 이후 20년 이상 한 번도 업체가 바뀌지 않고 계속관리를 하고, 비슷한 규모의 다른 단지보다 관리비가 많이 나오며, 장기수선계획 및 안전관리계획 부실, 아파트 재산관리 미흡 등의 이유로 공공위탁관리를 신청하여 2월부터 관리를 시작했다. 성동구 00아파트(1,267세대)는 부적절한 관리비 집행, 자치구 실태조사결과 적출사항 주민에게 공개하지 않고 자체 종결처리, 관리사무소직원 및 동대표의 이권 개입 의혹, 입주자대표회의·선관위의 구성과 운영 관련 장기간 갈등 지속 등의 이유로 5월부터 공공위탁 관리를 시작했다.

아파트 관리비리 큰 폭으로 감소 2013년부터 시작한 「맑은 아파트 만들기 사업」을 꾸준히 추진한 결과 아파트 관리비리 신고 건수가 큰 폭으로 감소하는 것으로 나타났다. 2013년 514건이었던 아파트 관리비리 신고 건수가 2016년에는 131건으로 감소했다. 서울시는 앞으로도 공공위탁 관리, 전자결재시스템 구축, 주택관리 사회적기업의 아파트 관리 참여 등 새로운 정책을 지속적으로 개발하여 맑은 아파트 만들기에 더욱 매진할 계획이다.

서울시 아파트 공공위탁 관리 시범사업 개요
1) 추진배경
① 장기간 파행적으로 관리되는 단지의 입주민 피해 예방
② 아파트 관리 비리에 대해 공공의 적극적 개입 요청 민원 증가
2) 공공위탁 조건
① 입주민 등의 1/2 이상의 찬성 또는 입주자대표회의 의결
② 기존 주택관리회사와 위탁관리기간 종료 후 공공위탁 시작
3) 위탁관리방법
① SH 서울주택도시공사 소속 관리소장 배치 관리 정상화 추진
② 특별한 사항이 없으면 기존 관리직원 고용 승계
③ 위탁수수료와 관리소장 인건비는 입주자대표회의와 협의 결정
4) 서울시·자치구 관리감독
① 6개월마다 공공위탁관리 상황 체크 및 행정지도
② 모든 아파트 관리정보 입주민 등에게 공개
③ 6개월마다 입주민 등의 의견을 수렴하여 관리에 반영

민간아파트 계약원가 자문 서비스
정한호 (강남구 재무과 과장)

1. 추진배경
1)대내적 요인 - 민간보조금 지원사업 원가심사 확대결과 유사사업 심사필요성 대두 - 2015년도 공동주택, 어린이집, 복지시설 등 심사결과 평균 절감률 8.4%
2) 대외적 요인 - 공동주택 등 민간분야 사업추진 시 적정 계약원가에 대한 검증 필요.
① 적정 원가검증에 대한 전문성 부족(관리사무소, 입주자대표회의)
② 수의계약으로 인한 공사비 부풀리기 등으로 공정계약에 대한 필요성 인식

2. 민간아파트 계약원가자문 서비스 개요(2016.7.1. 전국최초 시행)
1) 자문대상 : 공동주택(272개소) 등에서 실시하는 각종 사업
2) 범 위 : 공사 및 용역(1천만원 이상), 물품구매(5백만원 이상) - 계약원가자문 대상 공사·용역·물품(서울시 관리규약 준칙 제32조)

3. 추진현황 및 필요성
1) 공공부문에서 실시하고 있는 계약심사 제도를 민간사업분야로 확대 - 무료자문 실시결과 4억6천만원 비용절감, 부실시공 예방(2016.7월~현재)
2) 공동주택 등 민간분야 사업추진 시 적정 계약원가에 대한 검증 필요
3) 아파트 입주자대표나 관리소장이 업체와의 결탁 등 부실한 입찰계약으로 관리비를 낭비하는 사례 방지
4) 공동대표의 전문성 부재로 설계내역 검증 없이 입찰 실시로 추후 공사비 증감에 따른 관리 주체-시공사-주민 간 추가 분담금, 부실공사로 인한 갈등 방지

4. 기대효과
1) 공공정보 적극 개방으로 1석 4조의 효과
① 입주민 : 관리비절감으로 경제적 이익[연간 180억원 절감(서울시) 가능]
② 입주자대표회의 : 공동주택 갈등요인 사전예방
③ 관리사무소 : 적정원가에 대한 의구심 해소
④ 구청 : 공공정보 적극 개방으로 신뢰성 향상

5. 발전방안
1) 공동주택관리법 개정을 통해 일정금액 이상 사업자 선정 시 관할 자치단체의 원가자문 의무화
2) 찾아가는 공동주택 관리비 절감 추진단 참여 - 계약원가 자문서비스 개요 및 현황을 직접 방문하여 컨설팅