법원경매, 근저당권만 알아도 누구나 할 수 있다
 
요즘 누구에게나 관심이 있는 경매의 최대의 장점은 일반시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있다는 것이다. 그러나 경매는 쉽게 접근하기가 어렵다는 선입견을 가지고 있다. 경매는 일반적으로 권리분석이 복잡하고 공부할 양이 많다는 생각을 가지고 있기 때문이다.

서점에 가면 즐비한 것이 경매관련 서적들이고 각 대학교 평생교육원, 학원, 문화센터 등 우리들 가까운 곳에 얼마든지 마음만 먹으면 경매를 배울 곳이 있다.

책을 몇 권을 읽어도 잘 모르겠고 오랜 시간에 걸쳐 초급반, 중급반, 고급반, 특수물건분석반 등 모든 과정을 다 들었어도 경매를 어떻게 해야 할 지 잘 모르겠는 분들이 제법 있다. 

대체로 경매에 관심있는 사람들은 이러한 과정을 모두 이수한 후 경매투자를 해야 하는 것으로 알고 있다. 예전의 필자도 예외가 아니었다.
경매 공고에 나온 물건은 구조상 거의 대부분 권리분석상 1순위로 금융기관의 근저당권이 설정되어 있다. 특히 아파트, 주택, 상가, 공장 등 건물이 있는 경우는 구입할 때 잔금 등 자금조달 편의 때문에 더욱 그러하다.

그러다 보니 금융기관의 근저당권이 자연스럽게 1순위로 설정될 수밖에 없다. 심지어 선순위임차인이 있는 경우에도 소유자 또는 채무자가 더 많은 대출을 받기 위해 임차인의 협조 하에 잠시 퇴거 후 전입을 하기도 한다. 그러한 경우 당연히 은행권이 1순위를 차지하게 되므로 그 이하의 권리나 임차인은 말소된다.

경매물건을 권리분석 할 때 이러한 1순위 근저당권은 무조건 그 자체가 말소기준권리가 되어 그 이후의 권리는 모두 소멸되는 것이 원칙이다.
입찰하고자 하는 물건에 있어서 1순위 근저당권이 있고 예외적으로 무조건 인수가 되는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기 등이 없다면 일단 그 물건은 권리상 하자가 없는 것으로 볼 수 있다.

권리분석상 인수권리가 없다고 판단되면 그 다음을 현장에 임하여 물건조사를 하고 시세나 급매 등을 파악하고 경매비용을 감안하여 입찰가격을 결정하고 입찰표를 제출하는 것으로 경매투자를 하면 된다.

초보자의 경우도 가까운 곳의 아파트 등 물건내역을 파악하기 쉬운 것부터 골라 권리분석상 근저당권이 1순위로 있고 소유자가 거주하면서 특수물건이 아닌 물건을 선정하면 권리상 및 배당부분까지도 문제가 없다고 보면 된다.

아파트, 주택, 상가 등 건물에 임차인이 있는 경우는 1순위 근저당권 설정일 보다 빠른 임차인만 없고 물건만 괜찮다면 얼마든지 쉽게 경매에 접근할 수 있는 것이다.

이와 같이 굳이 많은 시간과 비용을 들이면서 어렵게 공부하지 않고 근저당권 하나만 알고도 누구나 투자를 할 수 있는 것이 바로 법원경매다.

특수물건 등 모든 공부를 한 후 경매투자를 해야 한다는 인식을 버려야 투자의 기회를 앞당길 수 있다. 어려운 특수물건을 공략하면 이론상 수익은 클 수 있어 순간은 좋을 지라도 법적문제를 해결하는 동안 상권이 변하고 환금성이 떨어져 수익금 회수가 안 된다면 과연 성공한 투자라고 자부할 수 있을까?

경매를 꾸준히 하다 보면 이론보다는 자신감이 앞서야 하고 물건을 보는 안목이 더욱 중요함을 느끼게 될 것이다. 경매는 분명 간단한 기본만 알고도 시종일관 “갑(甲)”의 위치에서 투자할 수 있는 투명한 방법이다.