주택임대차에서의 확정일자와 전세권설정등기의 차이점

우리 법에는 전세권(채권적 전세, 임차권 등 포함) 보장을 위한 제도로 전세권설정등기와 확정일자제도를 두고 있습니다. 이 둘의 차이점에 대해 우선 설명하겠습니다.

첫째로, 전세권설정등기는 등기를 해 두면 그 설정등기 순위에 따라 보호되며 이때에는 전입신고를 하지 아니하여도 물권자로서 보호받는 데 반하여, 확정일자제도는 각 등기소나 공증사무소 또는 읍, 면, 동사무소에서 확정일자를 받는 것 외에도 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 거주해야만 순위를 인정받을 수 있습니다.

둘째, 전세권설정등기는 임대인(집주인, 부동산 소유자)의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하고 전세기간이 만료되면 전세권설정등기를 말소해 주어야 하는 불편함이 있지만, 확정일자제도는 임대인의 동의 여부와 상관없이 신속·간편하게 동사무소 등에서 확정일자를 받을 수 있는 이점이 있습니다.

셋째, 계약기간이 만료된 후 임차인(세입자, 전세권자)이 임차주택을 비워주고 나서도 보증금을 반환하지 못하는 경우가 발생한다면, 전세권설정등기를 마친 전세권자의 경우는 담보권 실행을 위하여 직접 경매를 신청(임의경매신청)할 수 있지만, 확정일자를 받은 임차인은 임차기간이 종료하여도 바로 주택을 비워서는 안 되며 이때에는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 그 등기가 기재되고 나면 이사를 하여야 임차인으로서 보호받을 수 있고 또한 별도의 임차보증금반환청구소송을 통한 판결(지급명령, 조정조서 등 포함)을 받아야만 임차주택에 대하여 경매신청(강제경매신청)을 할 수 있는 차이가 있습니다.

넷째로는, 전세권설정등기를 했다면 임차주택이 경매절차에 들어가게 되었을 때, 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있지만, 확정일자만 갖춘 경우에는 별도의 권리신고 및 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있습니다.
다섯째, 실무에서는 대지를 제외한 주택에만 전세권설정등기를 하는 경우가 많은데, 이 경우에는 전세권자가 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없지만, 임차인이 「주택임대차보호법」제 3조 제 1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있습니다.

이와 같이 전세권설정등기와 확정일자제도는 각각의 장단점이 있습니다. 어떤 제도를 선택할지는 여러 가지 사정에 따라 다르겠지만 최종 목적은 세입자로서 전세보증금을 떼이지 않고 반환받는 것이므로, 필자의 판단으로는 전세권설정등기에 필요한 비용(전세금액의 2%에 해당하는 등록세와, 등록세 금액의 20%에 해당하는 교육세 및 등기신청수수료 등)이 부담이 되기는 하나, 임대인이 전세권설정등기에 동의한다면 전세권설정등기를 경료 받아 두는 것이 위에서 설명한 셋째, 넷째 사례에서 설명한 바와 같이 전세보증금을 온전히 돌려받는 데 유리한 것으로 보입니다.  

따라서 전세권설정등기가 아니라 확정일자만 받은 경우라면, 반드시 주민등록전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 하고, 임차기간 중에도 함부로 주민등록을 다른 곳으로 이전하는 일이 없어야 하며 전세기간이 만료되었더라도 보증금을 반환받기 전에는 주민등록을 옮겨가거나 이사를 하지 않고 그 전에 반드시 법원에 임차권 등기명령신청을 하여 등기부에 기재된 후에 이사와 주민등록전출을 하여야만 합니다. 또한 향후 귀하가 임차한 주택에 경매가 진행되는 경우, 반드시 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하여야 보호를 받을 수 있습니다.

(출처:법률정보센터)