아파트  상가  분양광고,  그대로 믿어도 되나?

거리를 지나다 보면 ‘1억에 4채’, ‘5년 임대보장’, ‘수익률 연15%’, ‘취득세면제’ 등 파격적인 조건으로 우리를 유혹하는 현수막이나 팜플릿을 자주 보게 된다.

아파트, 상가, 도시형생활주택, 오피스텔, 분양형호텔 등을 분양하는 과정에서 이러한 광고는 그 내용을 일일이 확인해 본 후 투자를 해야 훗날 피해를 예방할 수 있다.

우선 1억에 3채 내지 5채를 구입할 수 있는 물건은 일반 아파트나 주택이 아니고 대개는 도시형생활주택이나 오피스텔인 경우이다.

그러나 도시형생활주택은 공급이 쉽기 때문에 단시간 내에 우후죽순처럼 번져 과포화상태가 되어 분양도 쉽지 않게 되고 예상했던 수익률도 달성하기 어렵게 된 것이 현실이다. 오피스텔의 경우도 수도권에서는 인기 투자 종목에 속하지만 지방에서는 이와 다른 반응을 보이고 있는 것이 일반적이다.

또한 1억에 3채 내지 5채를 분양받기 위해서는 대출을 활용할 수밖에 없는데 대개 2금융권을 활용하기 때문에 많은 이자부담도 생각하지 않을 수 없다.

분양 당시 약정한 임대보장 기간이 1년이든 5년이든 그 이상이든 임대보장 기간이 끝났을 때 세입자 수급을 어떻게 될 것인지를 생각해 봐야 한다. 그 뿐만 아니라 장기간 임대보장을 해주는 분양주체의 존속여부도 신중하게 고려해야 한다.

게다가 취득세를 감면받기 위해 임대사업자등록을 유도한다. 그 경우 사업자로 인정됨에 따라 의료보험료 등 공과금에도 영향을 미치게 된다.

분양의 신뢰도를 높이기 위해 어디와 ‘MOU체결’을 했다는 분양광고 내용도 있다. MOU는 상호간에 합의한 내용을 어떻게 작성하느냐에 따라 법적구속력의 유무가 결정되므로 상황에 따라 그 피해는 고스란히 투자자가 떠안게 될 수도 있다.

또한 분양물건 인근에 전철역, 학교, 테마공원, 산업단지 등이 들어설 계획이 있기 때문에 가격이 상승할 것이라고 대대적인 홍보를 하기도 한다. 그러나 지방자치단체장이 선거에 당선되기 위해 선심성 개발계획을 남발한 경우도 있고, 예산이 부족하여 개발이 지연되거나 취소가 되는 경우도 많아 관련 분쟁이 끊이지 않고 있다.

이러한 분양광고의 진실을 어디까지 믿어야 할까?
이러한 분양광고를 믿고 분양을 받았다가 낭패를 본 경우 법적으로 손해를 제대로 보상받을 수 있을까?

확실한 방법은 일단 광고내용에 문제가 있다고 간주하고 그 내용을 일일이 직접 확인하여 투자결정을 하여야 한다는 것이다.

그러므로 당연히 분양사무소 등에서 분양관계자의 말만 듣고 투자결정을 내릴 것은 아니다. 직접 투자자 자신이 분양현장 주변을 확인하고 관할관청이나 인근 부동산사무소 등을 방문하여 개발계획의 진행여부, 임대상황 등을 철저히 확인하는 것은 기본 중의 기본이다.

여기에서 필자가 얘기하고 싶은 것은 모든 것을 일반인의 시각에서 “상식적으로 판단하라”는 것이다.

이 때 상식의 출발은 그 정도로 고수익이 보장되고 수년간의 임대보증서를 작성해 줄 정도로 확실한 물건이라면 왜 많은 광고비용을 들여 불특정다수인들에게 홍보를 할 것인가 하는 물음에서 시작해야 한다.
그러한 상식을 바탕으로 모든 부분에 하자가 전제되어 있다고 간주하여 일일이 확인한 바 납득이 된다면 계약을 해도 될 것이다. 그러나 반대의 경우는 궁금증에 대한 완전한 검증이 될 때까지 충분한 검토과정을 거쳐야 한다.

문제는 어떤 과정을 거쳤든지 간에 갑의 입장인 분양회사를 믿고 분양계약을 한 후 분쟁이 생겨 법적절차를 진행할 경우 법원의 입장이다. 이 경우 법원에서는 대개 원고인 투자자에게도 어느 정도는 과실이 있다고 본다는 것이다. 설령 광고 내용이 과장 내지 허위라 하더라도 투자자도 확인하라는 의미다.

거리를 지나든 신문을 보든 곳곳에서 쉽게 볼 수 있는 분양광고, 이제는 상식선에서 투자자 자신이 판단하고 책임을 져야 한다.