지분경매의 득(得)과 실(失)
 

법원경매 공고를 보다 보면 지분매각 또는 지분경매를 발견하게 된다. 서점에서도 유치권, 법정지상권과 더불어 특수물건의 일종으로 고소득을 볼 수 있는 투자 방안으로 지분경매를 소개한 책들을 심심찮게 발견하게 된다.

 지분경매란 하나의 부동산에 대하여 2명 이상의 소유자, 즉 공유지분이 있는 경우 그 중 일부 지분에 대하여 경매가 신청된 경우를 말한다.
경매물건의 대부분은 부동산 전체에 대하여 경매가 신청된 것이고, 경매 진행 결과 매각이 되면 최고가매수신고인인 낙찰자에게 소유권 전부가 이전된다. 그러므로 매각된 부동산 전체에 대하여 임의대로 소유권을 행사할 수 있으므로 하등의 제한 없이 매매를 하거나 임대를 할 수 있다.

그러나 부동산 전체가 아닌 일부 지분에 대한 경매에 있어서는 매각 후에 해당 지분에 대하여만 소유권을 행사할 수 있다. 그 결과 보존행위는 각자가 할 수 있으나 처분 및 변경 등에 있어서는 다른 지분권자의 동의가 있어야 한다. 지분경매는 이와 같이 법적 제한이 수반되므로 일반적으로 수차례 유찰되는 경우가 많다.

따라서 지분경매는 정상적인 경매 물건보다 한결 낮은 가격으로 매각될 가능성이 높고 때론 소액으로도 투자할 수 있는 장점이 있다 보니 경매투자자들에게 관심의 대상이 된다. 특히 불경기가 계속되거나 경매가 과열되는 경우 저가 낙찰을 노리거나 경쟁을 피하기 위해 지분경매에 대한 관심은 더욱 높아질 수밖에 없다.

그러나 그러한 장점에도 불구하고 지분경매는 일반 물건에 비하여 상대적으로 많은 변수가 발생될 수 있음을 예측하고 접근해야 한다. 즉, 지분경매는 득(得)보다는 실(失)이 많은 경우가 있을 수 있으므로 조심해서 투자결정을 내려야 한다고 본다.

지분경매에 임하면서 가장 먼저 염두에 둘 것이 공유자우선매수신청이다. 공유자우선매수신청이란 공유지분에 대하여 매각이 이루어진 경우 매각된 금액과 동일한 금액으로 다른 공유지분권자에게 낙찰자보다 우선하여 매수할 수 있는 기회를 주는 것이다. 지분경매에 있어서 기존의 지분권자가 아닌 다른 사람에게 소유권이 이전되는 것을 방지하여 원활한 공유물 관리를 위해 공유자 수를 줄이려는 취지에서 시행되는 제도이다.

물론 이 경우 지분경매에 참가했던 최고가매수신고인은 절차에 따라 입찰보증금은 돌려 받을 수 있다. 그러나 많은 노력과 복잡한 경매 과정을 거쳐 매각되었다 하더라도 소유권을 가져올 수 없으므로 수익은 커녕 헛고생을 하고 마는 셈이 된다. 실무상 지분경매에 있어서 다른 지분권자가 공유자우선매수신고를 하는 지 여부는 매각 당일까지는 미리 알기 어려운 것이 현실이다. 그러므로 지분경매에 임할 때는 언제든지 공유자우선매수신고가 있음을 감안하고 입찰에 참가해야 한다.

한편 다행히 공유자우선매수신고가 없어 매각이 계획대로 이루어진 경우를 살펴보자.
매각 후 낙찰받은 일부 지분에 대한 소유권 자체는 자유롭게 매매를 할 수 있다. 그러나 특별한 경우가 아닌 한 부동산 전체가 아닌 일부 지분만을 매입하려는 사람은 드물다. 그러므로 일부 지분을 매매를 통하여 수익을 달성하려는 경우 상당한 애로를 겪을 수 있음도 미리 예상해야 한다.
그리고 실수요자로서 사용을 하거나 임대 등 관리에 있어서도 공부상 면적은 특정되어 있으나 지적도상 위치가 정해져 있는 것이 아니므로 다른 지분권자와 이해관계가 상반되는 경우 마찰이 발생할 여지가 크다. 일부 지분을 보유하고 있는 중에도 관리 등에 대하여 100% 주도권이 없기에 마음이 편치 않은 경우가 많다. 또는 처음부터 지분이 매각된 후 공유물분할을 염두에 두고 입찰하는 경우도 있을 수 있다. 이 경우 우선 협상을 통하여 분할을 시도하고 원만하게 협상이 되면 협상된 대로 지적정리 및 소유권 정리를 하면 된다. 그러나 협상이 안 되면 소송 절차를 거치게 되는데 소송 절차상 당연히 번거로움이 따르기 마련이다. 이 때 더욱 문제가 되는 것은 소송당사자에게 소송 서류의 송달이 제대로 제때에 되는가 하는 문제이다. 

소송 서류의 송달에 있어서 대부분의 일반 소송처럼 소송당사자인 다른 지분권자가 적은 경우는 크게 문제가 안 될 수 있다. 하지만 지분권자가 여러 명 또는 수십 명인 경우는 본격적으로 소송에 들어가기도 전에 송달이 안 되어 상당한 시간을 허비하는 경우가 많다. 송달이 안 되면 보정 내지 공시송달을 해야 하고 이로 인해 다음 절차는 송달이 완료될 때까지 지연되기 때문이다. 1/6지분경매의 공유물분할청구소송에서 나머지 지분권자 5명에게 송달기간만 1년 6개월이 걸린 경우도 있었다.

이미 지분권자가 사망했는데 상속등기를 하지 않은 경우도 있고, 자식이 있는 지분권자가 소송 중에 교통사고로 사망한 경우도 있다. 상속이 된 경우는 모든 자녀들에게 송달이 완성되어야 한다. 또는 장기간 해외 근무, 이민이 발생한 경우 등 소송 중간에 얼마든지 송달 때문에 소송 기간이 길어질 수 있는 예상하기 어려운 변수가 있을 수 있다. 따라서 지분경매 낙찰 후 협상이 안 되더라도 소송을 통하기만 하면 원하는 대로 공유물분할이 될 것이란 예측은 지극히 주관적인 생각이라고 할 수 있다.

또한 지분경매로 매각된 부동산을 어떠한 방법을 거쳤든 단독으로 소유권을 행사할 수 있게 되었다 하더라도 옆 땅에 여전히 기존의 다른 지분권자가 계속하여 위치하는 경우도 사전에 신경을 써야 할 부분이다. 공유물분할과정에서 법적 절차를 거친 경우는 좋은 관계가 유지되지 어려워 투자 목적 달성에 지장을 줄 수가 있기 때문이다.

그리고 지분경매을 통하여 가격만 저렴하게 낙찰받는 것이 목적이 아니라 단독으로 소유권을 행사할 수 있게 된 경우, 과연 해당 경매물건에 무엇을 해야만 예정된 수익을 얻을 수 있을까 하는 용도에 관한 것도 미리 생각해야 할 중요한 부분이다.

그러나 이러한 문제점이 많은 투자방법인 지분경매도 때론 괜찮은 투자 방법이 될 수 있다. 드문 경우이지만 공유자우선매수신청을 하지 않았던 다른 지분권자가 매각 후 매수요청을 하게 되는 경우나 인접지 소유자가 더 넓게 건축을 하기 위해 매수 요청을 하는 경우는 정상 가격 또는 그 이상의 가격으로 매도하여 큰 수익을 볼 수도 있다. 이런 경우는 미리 입찰 전에 주변 조사를 철저히 하다 보면 어느 정도 그러한 가능성을 예상할 수 있다. 또한 재개발이 계획된 곳의 토지가 지분경매로 나온 경우 공유물분할을 위한 협상이나 번거로운 법적 절차를 거치지 않고 소유권만 이전하고 있다가 보상 등 수익을 보는 방법으로 접근할 수도 있다. 단, 이러한 경우는 중장기 목적으로 여유 자금을 가지고 투자한다는 자세로 임해야 한다. 이 때에도 미리 관할관청을 방문하여 충분한 상담 후 투자 계획을 강구하면 얼마든지 소액으로 저렴하게 부동산에 투자할 수 있는 방법이 될 수 있다.

 지분경매는 이상 몇 가지 살펴 본 것만을 보더라도 처음부터 변수가 계속 발생할 수 있는 여지가 크다고 볼 수 있다. 그러한 문제가 태생적으로 다분히 내포되어 있다 보니 자연스럽게 유찰이 거듭되고 입찰자도 적어 일반 경매물건보다 저렴하게 매각될 가능성이 높은 것은 사실이다.
하지만 투자자의 입장에서는 낮은 매각가가 문제가 아니라 투자자에게 실질적인 수익이 얼마나 남느냐 하는 것에 더 큰 관심을 가져야 한다.

지분경매는 대체로 이론과 현실이 크게 다를 가능성이 높은 투자방법이다. 따라서 지분경매에 관심이 있는 경우 더욱 더 면밀하게 득(得)과 실(失)을 꼼꼼히 따져 보고 자신에게 맞는 투자전략을 세워 투자 계획에 차질이 없길 바란다.

소송 서류의 송달에 있어서 대부분의 일반 소송처럼 소송당사자인 다른 지분권자가 적은 경우는 크게 문제가 안 될 수 있다. 하지만 지분권자가 여러 명 또는 수십 명인 경우는 본격적으로 소송에 들어가기도 전에 송달이 안 되어 상당한 시간을 허비하는 경우가 많다. 송달이 안 되면 보정 내지 공시송달을 해야 하고 이로 인해 다음 절차는 송달이 완료될 때까지 지연되기 때문이다. 1/6지분경매의 공유물분할청구소송에서 나머지 지분권자 5명에게 송달기간만 1년 6개월이 걸린 경우도 있었다.

이미 지분권자가 사망했는데 상속등기를 하지 않은 경우도 있고, 자식이 있는 지분권자가 소송 중에 교통사고로 사망한 경우도 있다. 상속이 된 경우는 모든 자녀들에게 송달이 완성되어야 한다. 또는 장기간 해외 근무, 이민이 발생한 경우 등 소송 중간에 얼마든지 송달 때문에 소송 기간이 길어질 수 있는 예상하기 어려운 변수가 있을 수 있다. 따라서 지분경매 낙찰 후 협상이 안 되더라도 소송을 통하기만 하면 원하는 대로 공유물분할이 될 것이란 예측은 지극히 주관적인 생각이라고 할 수 있다.

또한 지분경매로 매각된 부동산을 어떠한 방법을 거쳤든 단독으로 소유권을 행사할 수 있게 되었다 하더라도 옆 땅에 여전히 기존의 다른 지분권자가 계속하여 위치하는 경우도 사전에 신경을 써야 할 부분이다. 공유물분할과정에서 법적 절차를 거친 경우는 좋은 관계가 유지되지 어려워 투자 목적 달성에 지장을 줄 수가 있기 때문이다.

그리고 지분경매을 통하여 가격만 저렴하게 낙찰받는 것이 목적이 아니라 단독으로 소유권을 행사할 수 있게 된 경우, 과연 해당 경매물건에 무엇을 해야만 예정된 수익을 얻을 수 있을까 하는 용도에 관한 것도 미리 생각해야 할 중요한 부분이다.

그러나 이러한 문제점이 많은 투자방법인 지분경매도 때론 괜찮은 투자 방법이 될 수 있다. 드문 경우이지만 공유자우선매수신청을 하지 않았던 다른 지분권자가 매각 후 매수요청을 하게 되는 경우나 인접지 소유자가 더 넓게 건축을 하기 위해 매수 요청을 하는 경우는 정상 가격 또는 그 이상의 가격으로 매도하여 큰 수익을 볼 수도 있다. 이런 경우는 미리 입찰 전에 주변 조사를 철저히 하다 보면 어느 정도 그러한 가능성을 예상할 수 있다. 또한 재개발이 계획된 곳의 토지가 지분경매로 나온 경우 공유물분할을 위한 협상이나 번거로운 법적 절차를 거치지 않고 소유권만 이전하고 있다가 보상 등 수익을 보는 방법으로 접근할 수도 있다. 단, 이러한 경우는 중장기 목적으로 여유 자금을 가지고 투자한다는 자세로 임해야 한다. 이 때에도 미리 관할관청을 방문하여 충분한 상담 후 투자 계획을 강구하면 얼마든지 소액으로 저렴하게 부동산에 투자할 수 있는 방법이 될 수 있다.

 지분경매는 이상 몇 가지 살펴 본 것만을 보더라도 처음부터 변수가 계속 발생할 수 있는 여지가 크다고 볼 수 있다. 그러한 문제가 태생적으로 다분히 내포되어 있다 보니 자연스럽게 유찰이 거듭되고 입찰자도 적어 일반 경매물건보다 저렴하게 매각될 가능성이 높은 것은 사실이다.
하지만 투자자의 입장에서는 낮은 매각가가 문제가 아니라 투자자에게 실질적인 수익이 얼마나 남느냐 하는 것에 더 큰 관심을 가져야 한다.

지분경매는 대체로 이론과 현실이 크게 다를 가능성이 높은 투자방법이다. 따라서 지분경매에 관심이 있는 경우 더욱 더 면밀하게 득(得)과 실(失)을 꼼꼼히 따져 보고 자신에게 맞는 투자전략을 세워 투자 계획에 차질이 없길 바란다.