저성장시대의 투자유망지역

정부가 급기야 2017년 경제성장률 전망치를 하향조정했다는 뉴스가 나왔다. 작년 6월 3.0%로 전망했다가 2%대 후반으로 조정하더니 마침내 2.6%로 낮추었다. 정부에서 3%대에서 2%대로 경제성장률 전망치를 낮게 잡은 것은 IMF외환위기 직후인 1999년 이후 처음이다. 얼마 전부터 현재의 경제상황이 IMF외환위기 때보다도 못하다는 말이 있었는데 그 것을 정부에서 직접 발표한 수치로 확인된 것으로 볼 수 있다. 민간연구소는 2%대 초반을 예상하고 있다.

경기는 계속적으로 나아지지 않는 가운데 국제유가와 금리마저 상승세를 타고 있고, 일반인들의 소비는 갈수록 위축되고 수출도 크게 개선될 기미가 보이지 않는다.

부동산가격에 영향을 주는 인구증가율 감소도 저성장을 부추기고 있다. 정부에서 여러 가지 출산장려책을 고심하고 있지만 결혼적령기의 젊은 세대들의 마음을 움직이기에는 여전히 역부족인 감이 있다.

물론 정부에서 이러한 상황을 계속 방치하지는 않을 것이다. 정부에서도 현상황의 심각성을 인식하고 금년 초에 일자리 창출과 신산업 발굴 등에 재정 20조원을 더 풀기로 하고 필요한 경우 추가경정예산을 편성하는 것도 적극 검토하기로 했다고 한다. 

또한 정부의 거듭된 경기부양책이 있었지만 그 때마다 일시적인 효과는 있었으나 지속적인 효과가 거의 없었다. 일부 정책이 그나마 효과를 발휘하여 거래가 활성화되려는 조짐이 보이면 얼마 지나지 않아 정부는 다시 부동산시장 안정화를 위한다는 명목으로 규제책을 발표하여 시장을 냉각시켰다.

예전에도 냉온탕을 오가는 부동산정책은 비일비재했다. 그러나 지금은 전반적인 경제의 저성장기조와 부동산정책에 대한 일관성 부재로 인한 투자자들의 실망감으로 앞으로는 부동산시장의 분위기가 지금과 크게 달라지지 않을 것으로 본다.

한편, 노무현대통령 정부를 정점으로 정부에서는 더 이상 신도시개발을 하지 않고 있다. 당시 추진했던 행복도시 건설과 공공기관 전국 분산배치 이후 이명박대통령, 박근혜대통령 정부는 기존 정책을 실천만 하고 있을 뿐 별다른 신도시개발을 하지 않고 있다.

차기 정부나 차차기 정부도 이러한 분위기는 계속 이어질 것으로 전망한다. 향후 인구증가가 쉽지 않은 상태에서 미분양이 예견되는 가운데 계속적으로 신도시를 개발한다는 것은 섶을 지고 불로 뛰어 드는 무모한 정책이기 때문이다.
이러한 여러 가지 부정적인 상황에서는 부동산투자에 대한 관념도 현실에 맞게 재정립하여 투자 방향을 세워야 한다.

부동산투자에 있어서 주된 고려사항이 투자종목, 투자지역, 수익률이다. 이 중에서 현실적인 투자지역에 대한 이야기를 할까 한다.
부동산투자를 하고자 할 때 투자금과 투자종목이 결정되면 투자지역에 대한 고민을 하게 된다. 대개의 부동산투자자들이 가장 먼저 떠올리는 곳이 개발호재가 있는 지역이다. 어찌 보면 지극히 당연한 생각이다.

그러나 이제는 개발호재가 있는 지역도 새로운 시각으로 봐야 한다. 과거에는 편리성이나 효율성 때문에 기반시설이나 주거시설이 집중된 개발을 하는 경우가 많아 개발지역은 곧 투자지역이었다. 그리하여 새로 개발되는 지역만 찾아다니며 투자를 하면 업종이 무엇이든 거의 수익을 보는 경향이 있었다. 자금만 넉넉하면 투자를 하는데 별다른 문제가 없었다.
하지만 몇 년 전부터 친환경을 위주로 개발을 하다 보니 신도시 안에서도  용도별로 분산된 개발을 하는 경향이 있어 개발지역 내에서도 상권 등에 있어 호불호가 갈린다.
즉, 개발지역은 무조건 성공한다는 공식이 맞지 않는 지역이 생기는 것이다. 규모가 작게 국지적인 개발을 하거나 아니면 어떠한 목적을 위한 특성화된 개발이 아니면 개발지역이라 하더라도 투자의 보증수표가 될 수 없는 상황이 발생한다는 사실이다. 대전의 경우 도안신도시와 세종시의 경우를 보면 기존의 개발지역과 다소 다른 느낌을 엿볼 수 있을 것이다.

신도시개발로 분양되어 입주한 지 얼마되지 않았음에도 불구하고 재임대로 나온 곳이 곳곳에 눈에 띈다. 심지어 아파트단지에서 멀지 않은 1층 상가가 그러한 곳도 있다. 신도시에서 입주 후 바로 재임대로 나온 곳이 여러 개 있는 경우는 그 의미를 되새겨봐야 한다. 개발지역 내에서도 주거지역이나 상업지역이 집중화되지 않고 넓게 곳곳에 분산배치된 결과라고 본다.

개발지역은 프리미엄 등이 형성되어 단기차익이 가능한 장점이 있다. 그러나 타이밍을 잡기 위한 꾸준한 관심 필요하다. 자칫 매도타이밍을 놓치면 자금이 묶일 수 있는 위험이 도사리고 있음을 유념해야 한다. 가격이 불안정하므로 기대수익이 달성되는 매도시점이 언제인가를 항상 예의주시해야 한다.
그러나 개발지역이든 아니든 실수요가 꾸준한 지역은 가격 안정성이 있으므로 좀 더 부담없이 투자가 가능하다. 개발지역에 비해 가격변동에 한결 유연하게 대처할 수 있기 때문이다. 하지만 실수요지역은 투자기간에 있어서 개발호재가 있는 지역보다 중장기 목적으로 접근해야 한다.
그러므로 개발지역이라 하더라도 예전처럼 투자수익이 대부분 보장되는것이 아니므로 저성장시대인 요즘은 자연스럽게 가격이 안정적인 실수요지역에 대한 관심은 더욱 커질 수밖에 없을 것이다.

투자의 본질은 수익이고 수익은 환금성을 전제로 발생한다. 경기가 안 좋을수록 환금성의 중요성은 더욱 커진다.
정부에서도 갈수록 경기가 안 좋아질 것으로 보고 있다. 단기수익을 목표로 개발지역에 투자를 할 것인지, 아니면 가격이 안정적인 실수요가 꾸준한 지역에 투자를 할 것인지를 미리 정하고 투자에 나설 때다. 투자성향이 개인별로 다르므로 자신의 취향에 맞는 지역을 골라 좋은 결과가 있길 바란다.